住房問題既是民生問題也是發展問題。當前，實現“全體人民住有所居”這一明確目標正在社會各界的期待中提檔增速。

　　中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。在房地產方面，會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　多位專家在接受人民網記者采訪時表示，房地產調控大方向延續了往年的平穩態勢，但是穩中有變，提出了新思路，對于理解2022年房地產市場政策等有重要的作用，其政策組合依然是“房住不炒”、租售并舉、因城施策。下一步，調控政策將側重引導市場預期平穩，但遏制投資投機仍是政策底線。

　　再次釋放維穩信號

　　再次明確政策的延續性

　　在房地產調控方面，中央層面多次強調要堅持“房住不炒”定位。另有專家指出，“房住不炒”作為頂層設計，將是指導房地產和住房工作的長期方針。

　　自從2016年中央經濟工作會議提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位至今，“房住不炒”開始成為我國房地產調控的一個主基調，此后多次中央層面的重大會議中都曾提及“房住不炒”。

　　記者注意到，今年是中央經濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。另外，“十四五”規劃綱要也強調了對于“房住不炒”這一定位的重要性。

　　北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，自2014年首提“租售并舉”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地產的政策一直是明確且延續的。同時，在不同的時期無論調控寬或者嚴都是正常的，但基本原則不能變，以防出現硬著陸風險。

　　浙江仙居：加快安置房建設 提升市民幸福感。圖片來源：王華斌/人民圖片

　　“相較于以往經濟會議對房地產市場的表態，本次會議內容具備更強的指導意義，明確了‘房住不炒’不會動搖，將是住房市場的長期指導方針。”諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙表示，未來房地產市場支持合理購房需求的釋放，但投機性需求不會被政策支持。

　　房地產市場對經濟社會發展的重要性不言而喻。對此，樓建波強調，要守牢房地產發展底線，一方面不能帶來金融風險，另一方面不能影響實體經濟發展。

　　今年以來，部分房企出現債務違約，導致房地產金融風險加大。央行、銀保監會等金融監管機構也頻繁提及，要健全房地產調控長效機制，毫不松懈地防范化解金融風險，遏制房地產金融化泡沫化傾向，促進和維護房地產業穩定健康發展。

　　中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀則指出，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

　　首提“探索新的發展模式”

　　構建“租購并舉”新格局

　　相較于往年，此次會議首次提出預期引導的概念，會議表示“加強預期指導、探索新的發展模式”。有專家認為，這一提法釋放出了積極的信號，將促進房企加快開發模式轉型。

　　對房地產開發企業而言，隨著我國房地產市場正逐步從“增量市場”向“存量市場”轉變，越來越多開發企業開始尋求新的增長空間。

　　易居智庫研究總監嚴躍進認為，這表明房地產市場在預期管理和引導方面將有新的動作，包括后續在穩房價方面，各類土地供應會持續跟進，以進一步穩定市場預期。房地產市場秩序的整頓工作也還會推進，對于各類炒作房價和引起預期不穩的行為會進行嚴管。

　　針對土地市場方面，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“探索新的發展模式”意味著探索新的供地類型，未必是新增供地建設，而是如何盤活存量。新的發展模式也可以是新的土地出讓方式，未必是價高者得，而是通過招標、建設方案競標等多種方式結合，讓房價地價聯動。

　　江蘇連云港：保障房建設“提速”。圖片來源：朱先明/人民圖片

　　多元化發展是房地產企業實現可持續發展的利器。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“新的發展模式”還意味著房企開發模式的轉型。房地產企業長期以來形成的高周轉、高杠桿開發模式已經難以為繼，部分企業爆發債務危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發展模式上防范和化解房地產金融風險。

　　“堅持租購并舉”以及“推進保障性住房建設”在歷年中央經濟工作會議中均有所提及。多位專家認為，我國租賃住房市場將更加規范有序，將持續以發展保障性住房為政策重點。另外，多層次、多渠道的住房供應體系，也是下一階段的政策著力點之一。

　　為建立完善房地產長效機制，今年以來，加快推進保障性租賃住房也在多個高層會議上被反復提及。記者梳理發現，自今年7月國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》以來，已有接近20城發布關于加快發展保障性租賃住房的實施意見或征求意見稿。并已被多地寫入“十四五”住房發展規劃中，成為未來住房發展重點。

　　保障性租賃住房作為住房制度建設的重要一環，是保障“住有所居”的重要依托。

　　11月23日，上海發布了《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》，明確在“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，占同期新增住房供應總量的40%以上；廣州市政府辦公廳發布的《關于進一步加強住房保障工作的意見》指出，到2025年，廣州全面完成66萬套保障性住房建設籌集任務，且逐步提高戶籍中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標準，幫助新市民、青年人等緩解住房困難……

　　“長租房和保障性租賃住房都是多層次住房租賃市場的組成部分，能夠滿足不同類型租賃需求，應在加強監管和建設模式創新的前提下，引導相關行業轉型升級，作為未來多渠道住房供應的來源。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

　　嚴躍進則表示，除租購并舉、長租房、保障性住房等方面發展外，未來對于存量市場的房地產發展模式、房地產稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。

　　因城施策持續推進

　　促進房地產業良性循環和健康發展

　　此次會議的一大亮點是提出“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。在12月6日召開的中共中央政治局會議中，也曾明確提出，“促進房地產業健康發展和良性循環”。多位專家表示，要讓市場步入“良性循環”，最關鍵、最重要的是要市場信心的恢復。

　　中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認為，由于房地產市場具有很強的地域差異性，因城施策相對于“一刀切”，是一個重要的進步。“它既可以避免因政策形成的房地產系統性風險，也可以提升房地產調控政策的有效性。因城施策和’房住不炒’一起，構成房地產市場調控政策與長效機制的基石。”

　　如何在“既不放縱房企利用預售資金肆意擴張，又保持企業合理流動性”的前提下，確立合理的預售資金監管標準？國海證券研究所聯席所長夏磊表示，從政策層面來看，預售資金的監管不應“一刀切地收緊”，而應做到“有緊有松、松緊適度”。“緊”和“松”的根本目標都是為確保地產項目按時交付。

　　重慶豐都：居民住上江景房。圖片來源：熊波/人民圖片

　　在嚴躍進看來，“良性循環”對于房地產市場很關鍵，市場不好會引起房企爆雷風險，而風險會轉嫁到購房者身上后，會對購房產生畏縮心理，最終使得市場變為死水。因此，“良性循環”是對房地產產業鏈的一次重要表述，有非常強的信號意義。

　　實際上，自中央經濟工作會議結束后的一周內，多地已發布相關政策，落實會議精神。

　　今年7月住建部等八部門聯合印發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，為期三年的樓市整治在全國范圍內展開。隨后，多地跟進發布相關政策，貫徹落實工作。

　　李宇嘉則認為，促進房地產良性循環就是要去除阻礙其順暢循環的問題，包括控制源頭上的地價無序上漲、控制依賴度，這樣就能控制住房價。要控住地價上漲，還得控制住前端購地融資，金融長效機制就要落實下去。同時，還要調整住房供應機構，比如增加保障性租賃住房供應，盤活存量資源，比如老舊小區改造等。